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李嘉誠日前以19億多港元的價(jià)格,投得香港九肚山地皮,成交價(jià)較巿場預(yù)期高出約30%。此舉引發(fā)外界猜測,英國通過脫歐公投之后前景滿布陰霾,買下“半個(gè)”英國的李嘉誠,可能看好中國內(nèi)地和香港的樓市前景,因此改變投資策略由之前的“西進(jìn)”改為“東歸”,要重新“殺”回中國內(nèi)地和香港。
這種猜測應(yīng)該為時(shí)過早,所謂魔鬼藏在細(xì)節(jié)里,此次雖然是長和系四年來首次奪得由香港特區(qū)政府推出的住宅地,但在過去五、六年,長和系實(shí)質(zhì)在香港投地非;钴S,香港特區(qū)政府在期間推出的99塊地皮,當(dāng)中2/3的地皮長和系都有入標(biāo)競投,只是因?yàn)榈貎r(jià)較高昂的問題,長和系最終未能成功投得地塊。
至于長和系沒有競投剩下的35塊地皮,是因這些地塊主要是特殊用途或工業(yè)用地,這與長和系的業(yè)務(wù)并不大符合。
此次李嘉誠之所以愿意高價(jià)投地,我相信應(yīng)該至少包括以下兩個(gè)原因。
其一,補(bǔ)充土地儲(chǔ)備。根據(jù)最新的年報(bào)顯示,長和雖然目前的土地儲(chǔ)備有約1400萬平方米,大部分在中國內(nèi)地,在香港的土地儲(chǔ)備只有70萬平米方,僅占土地總儲(chǔ)備量的5%。香港其它一線開發(fā)商的土地儲(chǔ)備均較長和多逾一倍,當(dāng)中新鴻基地產(chǎn)在香港的土地儲(chǔ)備比長和更是多逾5倍。在這種情況下,長和有需要增加在香港的土地儲(chǔ)備,以免幾年過后出現(xiàn)無地可用的窘境。
其二,回報(bào)較高。李嘉誠所購買的九肚山區(qū)域,屬于豪宅區(qū),有價(jià)有市。過去五年共推出的9塊地皮中,已發(fā)展的7塊地皮的樓面呎價(jià)約在6800至11000港元之間,此次長和投得的地塊,土地每平方呎樓面價(jià)約8000元,長和未來若將這塊地皮用來建豪宅,有外界相信完成發(fā)展之后,每平方呎價(jià)或超過20000元,利潤率可達(dá)25%。這個(gè)投資回報(bào)率,符合李嘉誠的投資理念。
此外,李嘉誠此次成功買地,我相信應(yīng)該也不是如外界猜測,認(rèn)為李嘉誠是看好香港或中國內(nèi)地的樓市。以香港為例,有研究顯示,香港未來4、5年,每年的私人住宅新供應(yīng)量在18000萬個(gè)單位以上,而香港過去10年平均每年私人住宅吸納量僅約11000萬多個(gè)單位,未來新供應(yīng)量將會(huì)超出需求量60%以上,在供大于求的情況下,香港樓價(jià)未來幾年很難出現(xiàn)暴漲。而從更長遠(yuǎn)來看,香港的人口老化問題開始顯現(xiàn),隨人口增長放緩、人口年齡老化增多,對(duì)購房需求將會(huì)減少,對(duì)樓價(jià)也會(huì)帶來沖擊。
簡而言之,李嘉誠此次在香港投得地塊,只是“資本逐利”、“在商言商”的體現(xiàn),與“西進(jìn)”或“東歸”的投資策略關(guān)系不大,可能也與看好樓市前景的關(guān)系不大。
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